自去年以来，法院受理的房屋买卖合同毁约案件呈明显增多之势，该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序，针对这种情况，笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房屋买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。

　　一、房屋买卖毁约的特点

　　1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房屋转让的巨额差价，而在短时间内将房产出售给他人，双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房屋过户手续。在房产大幅增值后，出卖方在利益的诱惑下背信毁约，不接受买受人支付的房屋余款或不协助办理房屋过户手续，由此产生纠纷。

　　2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后，部分被安置户获得了两套以上的拆迁房，在其将多余的房屋出售的过程中，因此类房屋无法在交易时立刻办理过户手续，在房价上涨后，出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效，产生单方毁约行为，侵害买受人权益。

　　3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房屋与两位购房者签订房屋买卖合同，后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续，对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是，出卖人在房屋尚未办理过户手续时，以该房屋向银行进行抵押贷款，造成买受人因房屋进行了抵押登记而无法办理过户手续。房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意，以无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。该房屋通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。

　　4、房屋承租人以卖房人转让房屋前未通知其行使优先购买权为由，要求确认房屋买卖合同无效。此种情形下，卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。

　　5、卖房人以未告知房屋抵押权人转让房屋为由，要求确认房屋买卖合同无效。

　　二、房屋买卖毁约的原因

　　1、制度存在漏洞。房管部门对房屋所有权证的共有人记载并不作硬性要求，而在实际生活中，人们也通常将共有房屋只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金，也怠于规范操作，对房源信息既不作核实，也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。

　　2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切，加之法律知识缺乏，买房人购房前，对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。

　　3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师，盘算得失，即使只有百分之五十一的可能，也会选择提起诉讼，毕竟由此支付的诉讼费用、代理费用或者违约代价要远远小于胜诉获得的房屋涨价收益。

　　三、对策建议

　　1、增强法律意识，保护自我权益。购房者在进行房屋买卖时，要审慎确定双方权利义务，尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房屋，应注意审查房屋的共有人状况，如有成年共有人，应要求其在房屋买卖合同上签字；对能够及时办理过户手续的房屋，应在支付房款的同时办理房屋产权过户手续，避免出卖人事后毁约。

　　2、加强法制宣传，树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体，加大对房屋买卖毁约行为法律后果的宣传力度，使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则，建立诚信为本、依法履约行为规范体系。

　　3、加大监管力度，严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管，完善房产备案登记制度，增强房产销售市场信息的透明度，对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外，法院应加强与相关部门的沟通，对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映，促使其及时整改。

　　4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时，要调查了解房屋的产权状况，如是否存在共有人，是否已经设有抵押或租赁，签订买卖合同时，要对违约责任作出明确约定，规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失，另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。


作者单位：江苏省丰县人民法院

文化部


文物藏品定级标准

1987年2月3日，文化部

前言
根据《中华人民共和国文物保护法》第二十二条的有关规定，特制定本标准。一级文物为具有特别重要价值的代表性文物；二级文物为具有重要价值的文物；三级文物为具有一定价值的文物。博物馆、文物单位、有关文物收藏部门，均可用本标准鉴选和定级。社会上其他散存的文物，需要定级时，可照此执行。
凡属一、二级藏品的文物均为珍贵文物，三级藏品中需定为珍贵文物的，应经国家文物鉴定委员会确认。
文物藏品定级标准如下：

一级文物
一、反映中国各个历史时期的生产关系及其经济制度、政治制度，以及有关社会历史发展的代表性文物。
二、反映生产力的发展，生产技术的进步和科学发明创造的代表性文物。
三、反映各民族社会历史发展和促进民族团结、维护祖国统一的代表性文物。
四、反映历代劳动人民反抗经济剥削、政治压迫，以及有关著名起义领袖的代表性文物。
五、反映中外友好往来和在政治、经济、军事、教育、科技、文化、体育等方面相互交流的代表性文物。
六、反映中华民族抵御外侮、反抗侵略的历史事件和重要历史人物的代表性文物。
七、反映历代著名的思想家、科学家、发明家、政治家、军事家、教育家、文学家、艺术家及历代著名工匠的代表性文物。
八、反映各民族生活习俗、文化艺术、工艺美术、宗教信仰的具有特别重要历史、艺术和科学价值的代表性文物。
九、中国古旧图书中具有代表性的善本。
十、反映有关国际共产主义运动中的重大事件和杰出领袖人物的革命实践活动，以及为中国革命作出重大贡献的国际主义战士的代表性文物。
十一、反映中国共产党成立以来及其有关重大历史事件、领袖人物、著名烈士的代表性文物。
十二、反映有关中国各党派、团体的重大事件、重要人物和爱国侨胞及其它社会知名人士的具有代表性的文物。
十三、其它具有特别重要历史、艺术、科学价值的国内外代表性文物。

二级文物
一、具有重要历史、科学价值或较高艺术价值，但在全国或本地区存量较多的文物。
二、具有一定历史、科学价值或一般艺术价值，但在全国或本地区存量较少的文物。
三、反映一个地区、一个民族、或某一个时代的具有重要历史价值或较高艺术价值，但有某种缺陷的文物。
四、反映某一历史人物、历史事件，或对研究某一历史问题有重要价值的文物。
五、反映某种文化类型和文化特征的、能说明某一历史问题的成组文物。
六、时代较晚，其历史、艺术、科学价值一般，但经济价值较高的文物。
七、反映各地区、各民族的重要民俗文物。
八、反映历代著名艺术家或著名工匠的重要作品，一般艺术家的精品。
九、中国古旧图书中具有重要价值的善本。
十、其它具有重要历史、艺术、科学价值的国内外文物。

三级文物
一、具有一定历史、艺术、科学价值，在全国或本地区存量较多的文物。
二、反映一个地区、一个民族、或某一时代的具有一定历史、艺术、科学价值，但有某种缺陷的文物。
三、反映某一历史事件或人物，对研究某一历史问题有一定价值的文物。
四、反映某种文化类型和文化特征的某一区域性的非主要文物。
五、具有一定历史、艺术、科学价值的民俗文物。
六、反映某一历史时期艺术水平和工艺水平的作品，或艺术、工艺水平较高，但损伤较重的作品。
七、中国古旧图书中具有一定价值的善本。
八、其它具有一定历史、艺术、科学价值的国内外文物。

一级文物定级标准举例（供参考）
一、玉器——时代确切，质地优良，遗存稀少，在艺术上和工艺上有特色或有研究价值的；有确切出土地点、款识或其他重要特征，可作为断代标准的；具有明显地方特点能代表一个地区或作坊的；能反映某一时代风格和艺术水平的有关民族关系和中外关系的代表作。
二、陶器——能代表某一文化类型，其造型特殊，器形完整的；有确切出土地点可作为断代标准的；三彩中造型优美、色彩艳丽而器形完整的。
三、瓷器——时代确切，遗存稀少，在艺术上或工艺上有重要研究价值的；有年款或确切出土地点可作为断代标准的；造型、纹饰、釉色等能反映时代独创风格和浓郁民族色彩的；有文献记载的名瓷、历代著名窑别的代表作；元、明、清时期有重要研究价值的民窑瓷；著名工匠的代表作。
四、铜器——造型、纹饰精美，能代表一个时期工艺铸造技术水平的；有确切出土地点可作为断代依据的；铭文反映重大历史事件或重要历史人物的；书法艺术优美的；传世稀少并在工艺发展史上占有重要地位和科学价值的。
五、金银器——具有重要历史、艺术、科学价值，工艺水平高超，造型或纹饰十分精美的。
六、石刻砖瓦——时代较早，有代表性的石刻；刻有年款或物主铭记可作为断代依据的造像碑；能直接反映社会生产、生活，神态生动、造型优美的石雕；技法精巧、内容丰富的画像石；有重要史料价值或艺术价值的碑刻墓志；文字或纹饰精美、历史价值重大的砖瓦。
七、法书绘画——元代以前比较完整的书画；唐以前艺术水平较高、首尾齐全有年款的写本；宋以前经卷中有作者或纪年且书法水平较高的；宋、元时代有名款或虽无名款而艺术水平极高的；具有重要历史价值的历代名人手迹；明清以来重要艺术流派或著名画家的精品。
八、甲骨——所记内容具有重要的史料价值，龟甲、兽骨完整的；所刻文字精美或具有特点，对甲骨能起断代作用的。
九、符牌印章——文字精美、质料珍贵具有重要历史价值或很高艺术价值的玺印、封泥和符牌；明、清篆刻中主要流派或主要代表人物的代表作；历代重要历史人物的印章。
十、货币——在中国货币发展史上占有重要地位，且存世数量极少的或成套的货币以及钱范和钞版；具有重大影响的农民政权发行的货币中的珍品。
十一、牙雕——时代确切、遗存稀少，在雕刻艺术史上具有重要价值的；典型反映民族工艺特点和工艺发展史的；各个时期著名工匠或艺术家的代表作。
十二、竹雕——时代确切，在竹雕工艺史上有独特风格或特征的；款识准确，可作为断代标准的；制作精巧、工艺水平极高的；著名工匠或艺术家的代表作。
十三、漆器——款识准确，遗存稀少，能代表某一历史时期典型漆工艺品种的；造型、纹饰、雕工、色调、工艺水平高而完整无缺的；著名工匠的代表作。
十四、珐琅——款识准确，遗存稀少，具有鲜明时代风格的；造型、纹饰、釉色、掐丝等工艺水平高而又完好的。
十五、织绣——遗存稀少，具有历史研究价值的早期实物或实物印痕；时代较早，有准确的纪年及产地的；基本保持原色能代表一个历史时代工艺技术水平的；色彩艳丽，纹饰精美，具有典型时代特征的；历代名人使用、保存下来的精品；著名工艺家的代表作。
十六、古籍善本——宋、金、元旧刻；宋、元旧抄；明及明以前稿本和著名学者或藏书家抄本；明、清著名学者或藏书家批校题跋；及明刻、清抄中内容、版本、印刷技术上有特色或具有其他特点的稿本。
十七、碑帖拓本——元代以前的碑帖拓本；明代整张拓片和罕见的拓本；早期初拓精本、多字本，原物重要且已佚失，拓本流传极少的清代或近代拓本。
十八、武器——在重要战役（包括起义中）使用的、具有重要历史情节、数量稀少的武器；能代表一个历史阶段军械水平的武器；历代名人使用过的武器。
十九、宣传品——反映民主革命时期重大历史事件的或由中共中央、地方党政组织印发、内容重要、数量稀少的传单、标语、宣传画、捷报、号外等。
二十、证物——反映重大历史事件和重要政策，数量稀少，与各地区、各党派团体有直接关系，具有特殊历史情节的旗帜、印章、证件等。
二十一、文件——中国共产党重要会议文件原件；重要文件原件不存在的存世稀少的早期翻印件或具有特殊意义的早期翻印件；反映各党派团体的有关重要会议，具有重要历史价值的文件。
二十二、名人遗物——已故中国共产党领导人、各党派团体领导人、著名爱国侨胞、社会知名人士的具有历史意义的手稿、信札、题词、题字、签署件；或具有特殊历史意义的生活用品。
注：二、三级文物定级标准举例可依一级文物定级标准举例类推。