最高人民法院


最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）

法释〔2009〕7号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月十四日

　


　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。

第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。


湖南省常德市人民政府办公室


常德市人民政府办公室关于印发《常德市电网建设管理暂行办法》的通知

常政办发〔2007〕10号


各区县(市)人民政府，德山开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会，市直有关单位：
《常德市电网建设管理暂行办法》已经市人民政府同意，现予印发，请遵照执行。

二OO七年八月二十三日

常德市电网建设管理暂行办法

第一条 为保障和促进我市电力建设的顺利进行，适应经济社会发展需要，根据《中华人民共和国电力法》、《电力设施保护条例》及《湖南省电力建设若干规定》等法律、法规，结合常德实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的电网建设及其监督管理，适用本办法。

第三条 为了保障本办法的顺利实施，市人民政府成立市电网建设协调领导小组，负责协调和解决电网建设过程中出现的矛盾和问题。

各区县（市）人民政府要相应成立协调领导小组，负责本行政区域内电网建设的组织领导工作，依法制止和查处阻碍电力建设、破坏电力设施的违法行为。

　第四条 电网规划是我市经济社会总体规划的重要组成部分，应当根据本市国民经济和社会发展的需要制定，并遵循电力建设与电力负荷需求相适应、适当超前的原则，与本市的土地利用总体规划、江河流域规划、城市总体规划、城镇体系规划相衔接、协调。

第五条 电网规划应贯彻节约用地和环保原则，符合国家及电力行业标准和技术规程、规范，确保供电的安全可靠和经济合理。

第六条 供电企业负责编制电网规划。各级规划部门在编制城乡规划时，要组织供电企业同步编制电力专业规划。供电企业负责提出变电站节点及高低压电力线路走向要求，国土资源、规划部门负责规划变电站（所）址和线路通道，确保电力建设按规划实施。

第七条 电网建设项目必须符合本市电网规划。编制土地利用总体规划应当统筹安排电网建设用地。

第八条 各级人民政府必须切实维护电力规划的严肃性，对纳入规划的电力建设项目用地和电力线路（包括电缆）走廊予以严格控制预留。对已经审核、审批的线路路径和变电站（所）址，各级规划及有关部门不得擅自变更，不得在已规划的电力线路红线范围内批准影响电力线路施工、安全运行的其他建设项目。任何公民、法人或者其他组织，不得非法占用电力建设项目用地和电力线路走廊或者改变其使用性质。

第九条 现有规划未考虑电网建设用地的，应根据电网规划布局及时对原土地利用总体规划进行动态调整，并按程序审批，确保电网建设用地。

第十条 电力企业在项目设计阶段，应就经滚动修改的电网建设计划、规划选址方案和规划线路路径方案征求市人民政府有关部门意见，同时将该项目使用土地和架空线路方案抄送相关区县（市）政府。市人民政府有关部门应当在收到征求意见之日起30日内做出书面回复。工程选址选线阶段，规划、消防、国土资源、建设等部门要对站址和路径方案予以踏勘、论证，并在法定期限内办完审批手续。

第十一条 电力企业在规划选址时应及早委托有关部门开展电力建设环境影响评价和地质灾害危险性评估。总投资5000万元及220千伏以上的项目要填报环境影响报告表，总投资2亿元及330千伏以上的项目要编制环境影响报告书，110千伏以下的工程要填报水土保持方案报告书，再按程序报批。市环保、水利部门要积极支持配合相关工作。

第十二条 电力企业兴建电力建设项目，应当按照国家和省有关规定，向有关部门提出申请并提交相关资料。发展和改革、建设、规划、国土资源、交通、水利、林业、环保等部门，应当在法定期限内完成对电力企业提出的申请及相关资料的审查。符合条件的，予以许可；不符合条件的，不予许可并书面告知理由。

第十三条 电网消防设计执行电力行业标准。符合电力行业消防标准的电网建设项目，由供电企业申报资料，消防部门应在法定期限内办结审批手续。工程竣工，经消防部门验收合格后投入使用。

第十四条 电力架空线路跨越铁路、公路、航道的，任何单位和个人不得收取费用；但法律、法规另有明确规定的除外。市政、绿化、公路、铁路、航道、水工程、桥梁等设施与电力设施建设相互发生妨碍时，应当以依法批准的规划为依据，按照“后规划者让位于先规划者”的原则协商解决，由规划在后者或责任方承担直接经济损失。

第十五条 电力建设项目纳入市人民政府重点工程，按照市人民政府重点工程的优惠政策缴纳相关费用。


第十六条 电力建设项目的征地、拆迁，由市、县两级政府组织实施，按照市人民政府出台的征地拆迁补偿标准，向权属单位或者个人全额支付补偿费用，不得截留、挪用。补偿费用由电力企业承担。任何公民、法人或者其他组织不得超出电力建设项目征地、拆迁补偿标准索要补偿费用，不得阻挠电力建设的正常进行。对征地中权属有争议的土地，所在区县（市）人民政府应当尽快调处争议，确定权属；跨区县(市)行政区域的，由市人民政府调处。

第十七条 　架空电力线路的电杆、铁塔基础占用土地的面积，按照以下规定计算：

（一）自立式铁塔以其基础外露部分外侧向外延伸1米计算；

（二）电杆、拉线铁塔的主坑和拉线坑按每坑2平方米计算。

第十八条 架空电力线路的电杆、拉线用地，由电力企业按照本办法第十六条的规定实行一次性补偿。


第十九条 电力企业新建架空电力线路下的地面树木、竹子，可能危及电力线路安全的，电力执法部门依法予以修剪或者砍伐，由电力企业按照省、市人民政府有关规定一次性支付林木补偿费。其中，地面树木、竹子属城市绿地的，电力企业向城市园林管理部门申请，由城市园林管理部门派人员修剪或砍伐，有关费用由电力企业按规定支付。

第二十条 在依法划定的架空电力线路保护区内拆除建筑物、构筑物的，按照本办法第十六条的规定实行补偿；砍伐树木、竹子的，按照本办法第十九条的规定实行一次性补偿。

第二十一条 任何公民、法人和其他组织不得在依法划定的电力设施保护区内兴建建筑物、构筑物，不得种植可能危及电力设施安全的树木、竹子等高杆植物。

在电力设施保护区内兴建建筑物、构筑物的，由电力企业提请当地人民政府责令所有权人限期拆除；逾期不拆除的，由当地人民政府依法强制拆除。

在电力设施保护区内新种植或者自然生长的树木、竹子等高杆植物可能危及电力设施安全的，由电力执法部门责令所有权人限期修剪或者砍伐；逾期不修剪或者不砍伐的，由电力企业予以修剪或者砍伐，任何公民、法人和其它组织不得阻挠。

在电力设施保护区内拆除非法建筑物、构筑物或者修剪、砍伐新种植或者自然生长的树木、竹子等高杆植物的，不予补偿。

任何公民、法人和其他组织不得以任何理由阻止电力企业对电力设施进行正常维护、检修消缺、技改更换施工，不得提出超出法律、政策规定以外的赔偿要求。

第二十二条 电力企业兴建的500千伏电力架空线路，其边线垂直投影外侧5米内所跨越的住宅建筑物，应当予以拆除。电力企业兴建的220千伏及以下电力架空线路确需跨越房屋的，应当按照电力行业国家标准保证安全距离，房屋不予以拆除和补偿，确实不能保证安全距离的，应当予以拆除，拆除房屋的补偿，按照本办法第十六条的规定实施。

第二十三条 因重点建设确需调整电力建设规划，或者确需调整电力建设项目使用的土地及电力线路走廊的，应当征求电力企业的意见；给电力企业造成损失的，由建设单位依法给予赔偿或者补偿。

区县(市)人民政府因特殊情况需调整电网工程设计方案的，由市电力建设协调领导小组召开协调会讨论确定，区县（市）人民政府应承担因设计方案修改而增加的费用。

第二十四条 城市负荷中心区电力建设，需要使用管道、沟道的，该管道、沟道由市政建设管理部门按电力企业提供的设计方案组织统筹建设，再交电力企业使用和管理。

第二十五条 违反本办法，未经批准或者未采取防护措施进行建设施工及其他作业，危及电力建设和电力设施安全的，电力企业有权制止并有权要求改正、恢复原状、赔偿损失；不听制止、拒不改正或者有其他违法行为的，由经济综合、规划、建设、国土资源、林业等行政主管部门按照法定权限予以查处。

第二十六条 违反本办法的行为，符合治安处罚规定的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条 本办法自2007年8月23日起施行。