广东省广州市人民政府


关于《贯彻国务院和省政府改革劳动制度四个规定的补充办法》的通知
广州市人民政府



各区、县人民政府，市府直属各单位：
为更好地贯彻执行《国务院关于发布改革劳动制度四个规定的通知》（国发〔1986〕77号）和省人民政府《关于颁布劳动制度改革四个实施细则的通知》（粤府〔1986〕134号），根据我市实际情况，制订本补充办法，请一并贯彻执行。
一、关于劳动合同制问题
（一）重新就业的劳动合同制工人，如工种、专业对口的，不再实行试用期；不对口的，经劳动或教育部门批准的职业学校、职业中学培训毕（结）业后，工种、专业已对口的，试用期可相应缩短。
（二）劳动合同制工人的初期工资，定级、调升工资，以及奖金、津贴（含特殊工种补贴）、加班工资，按本企业固定工的有关规定办理。
二、关于招工问题
（一）从农村招用工人、男工不超过三十周岁；女工不超过二十五周岁。招用被征地农民的年龄可按现行规定办理。
（二）实行先培训后就业和公开招工。待业人员凭待业证和职业技术培训毕（结）业证，待业职工凭职工待业证报考；其他人员凭街、镇劳动服务公司（劳动管理站）或所在单位证明报考。如职业技术培训毕（结）业生不能满足招工的需要，经区、县劳动服务公司批准，可直接从其他
待业人员中招收，但必须申报培训计划，并进行认真的专业培训，经考试合格才能上岗。
（三）任何单位和个人未经原单位同意不得雇用在职人员或招用未经处理的擅自离职人员。
（四）招用工人一般应在本市、县的城镇待业人员中招收。如确需从农村招工的，中央、部队、省属驻穗单位应报省劳动局审批；市、县属单位分别报市、县劳动局审批。涉及迁转户口、粮食关系的，按国务院和省、市有关规定办理。
（五）招工工作，必须在市、区、县劳动服务公司的指导、监督下进行，包括审查招工简章、确定招工地区（点）和招考办法。招考录用具体工作由用工单位组织施行，按规定办理录用手续。
用工单位应向区、县劳动服务公司一次过按招工人数每人二元的标准，缴交招工手续费。招考单位可向报名应招考试者，收取不超过一元的报名费。
三、关于待业保险问题
（一）广州市区（含经济技术开发区）的待业保险基金，由市劳动服务公司负责征集、管理；市属各县的待业保险基金，由各县劳动服务公司分别负责征集、管理。待业救济金由区（县）劳动服务公司或街（镇）劳动服务公司负责发放。
（二）中央、省、部队、外地驻本市、县单位和市驻县单位职工的待业保险，由所在市、县劳动服务公司负责征集管理。
（三）待业保险基金的缴纳，采取凭《工资基金手册》，年前备案测算，按月缴纳，年终结算，可委托银行以托收无承付的办法收缴。逾期不办理备案测算手续的，按上一年十二月缴纳的保险基金计征，并按每月递增5％加收滞纳金。
（四）国营企业职工标准的工资总额，应是干部、固定工人、劳动合同制工人、“混岗”的集体所有制工人和临时工的标准工资的总和。
行政事业单位劳动合同制工人工资总额应是基础工资、岗位工资和工龄津贴的总和。
（五）享受待业保险待遇的企业职工，应包括在国营企业“混岗”的集体所有制工人，但不包括独立核算、自负盈亏的全民带集体企业的职工。
供销社系统原全民所有制职工的待业保险待遇，可参照《国营企业职工待业保险暂行规定》执行。
（六）职工待业救济金的发放期限和标准：
宣告破产的企业职工或濒临破产的企业法定整顿期间被精减的职工，以及合同期满被解除合同的劳动合同制工人，在宣告破产、濒临破产法定整顿、解除劳动合同时，工龄满五年以上的，最多发给二十四个月的待业救济金。
其中：第一至十二个月，满五年至十年工龄的，每月按本人标准工资的60％发给；满十一年至十五年工龄的，每月按本人标准工资的65％发给；满十六至二十年工龄的，每月按本人标准工资的70％发给；满二十一年工龄以上的，每月按本人标准工资的75％发给。第十三至二十
四个月，每月按本人标准工资的50％发给；工龄满三年不满五年的最多发给十二个月的待业救济金，每月按本人标准工资60％发给；工龄满一年不足三年的最多发给六个月的待业救济金，每月按本人标准工资的60％发给；不满一年的不发。
辞退违纪职工或违纪解除劳动合同的劳动合同制工人，满五年以上工龄的，最多发给十二个月的待业救济金，发放标准每月按本人标准工资的60％发给；满二年不足五年工龄的，最多发六个月待业救济金，发放标准，每月按本人标准工资的50％发给；不满二年的不发。
待业救济金每月不足三十五元的按三十五元发给。
（七）职工待业期间的医疗费。工龄不满十五年的每月发给五元；工龄满十五年以上的每月发给七元。发放月份与发放待业救济金同。
（八）待业职工和待业保险基金的管理费，按待业保险基金总额的8％提取，划入市、县劳动服务公司在银行开设的帐户。年终节余不予征税，可转下年继续使用。
四、其他
（一）本补充办法同时适用于中央、省、部队和外地驻穗单位。不包括中外合资、合作、外资独资经营企业。
（二）本市过去颁发的有关劳动制度改革的规定，应以《国务院关于发布改革劳动制度四个规定的通知》、省人民政府《关于颁布劳动制度改革四个实施细则的通知》和本补充办法为准。
（三）本补充办法由市劳动局负责解释。




1987年4月10日

为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。

一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别

对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。

二、毛坯（清水）与装修分拆的目的

关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：

（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。

（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。

（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。

（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。

（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。

（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。

三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性

对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。

那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。

实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。


文/武志国 woo_eye@qq.com