建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知
建设部
建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知
建住房[2003]130号
各省、自治区建设厅,直辖市房地产管理局,新疆生产建设兵团建设局:
为了规范物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,我部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,现印发给你们,请贯彻执行。执行中的情况,请及时告我部住宅与房地产业司。
中华人民共和国建设部
二○○三年六月二十六日
前期物业管理招标投标管理暂行办法
第一章总则
第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,制定本办法。
第二条 前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理,适用本办法。
第三条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式,选聘具有相应资质的物业管理企业。
第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定,限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招 标
第七条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇,不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第八条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒介上发布招标公告,并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址,招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第九条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守本办法对招标人的有关规定。
第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容:
(一)招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;
(二)物业管理服务内容及要求,包括服务内容、服务标准等;
(三)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;
(四)评标标准和评标方法;
(五)招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间及地点等;
(六)物业服务合同的签订说明;
(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十一条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案:
(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;
(二)招标公告或者招标邀请书;
(三)招标文件;
(四)法律、法规规定的其他材料。
房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的,应当及时责令招标人改正。
第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定,对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知,以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
第十三条 经资格预审后,公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。
第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况,可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的,标底必须保密。
第十八条 在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第十九条 通过招标投标方式选择物业管理企业的,招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作:
(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第三章 投 标
第二十条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十一条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的,应当以书面形式向招标人提出。
第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容:
(一)投标函;
(二)投标报价;
(三)物业管理方案;
(四)招标文件要求提供的其他材料。
第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,为无效的投标文件,招标人应当拒收。
第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分,并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。
投标人不得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公平竞争,不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十七条 开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行:
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件,开标时都应当当众予以拆封。
开标过程应当记录,并由招标人存档备查。
第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员,应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第二十九条 房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。
房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训,对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评,及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员,不得再参加任何评标活动。
第三十条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触,不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员,是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十一条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十二条 在评标过程中召开现场答辩会的,应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求,根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
除了现场答辩部分外,评标应当在保密的情况下进行。
第三十三条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较,并对评标结果签字确认。
第三十四条 评标委员会经评审,认为所有投标文件都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的,招标人应当重新招标。
第三十五条 评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并按照招标文件规定的评标标准和评标方法,推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十六条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第三十七条 招标人应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人,并应当返还其投标书。
招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。
第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第三十九条 招标人无正当理由不与中标人签订合同,给中标人造成损失的,招标人应当给予赔偿。
第五章 附 则
第四十条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的,有权向招标人提出异议,或者依法向有关部门投诉。
第四十一条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的,必须有一种是中文;如对不同文本的解释发生异议的,以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的,以文字表示的金额为准。
第四十二条 本办法第三条规定住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业管理企业的,其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
第四十三条 业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的,参照本办法执行。
第四十四条 本办法自2003年9月1日起施行。
关于印发《中国保监会“六五”普法规划》的通知
中国保险监督管理委员会办公厅
关于印发《中国保监会“六五”普法规划》的通知
保监厅发〔2011〕71号
各保监局:
现将《中国保监会“六五”普法规划》(以下简称《普法规划》)印发给你们,并将有关要求通知如下,请遵照执行。
一、《普法规划》是贯彻落实国家“六五”普法规划,推动保险监管法治建设的战略性和指导性规划。编制和实施《普法规划》是保险监管系统深入落实科学发展观,深入开展法制宣传教育,深入推进依法治理的重大战略举措。各单位要高度重视,加强领导,认真组织学习,深刻领会《普法规划》的精神内涵,明确责任,切实抓好《普法规划》的贯彻落实。
二、各保监局应当根据《普法规划》,结合本地区本单位实际,研究制定各保监局“六五”普法规划,并于2012年3月底前报保监会法规部备案。
中国保险监督管理委员会办公厅
二〇一一年十二月二十六日
中国保监会“六五”普法规划
根据《中共中央 国务院转发〈中央宣传部、司法部关于在公民中开展法制宣传教育的第六个五年规划〉的通知》,结合保险监管的实际情况,特制定保监会“六五”普法规划。
一、指导思想、主要目标和工作原则
“六五”普法工作的指导思想是:高举中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,结合保险业和保险监管的实际,深入开展法制宣传教育,深入推进依法治理,努力为保险业的健康平稳科学发展营造良好的法治环境。
“六五”普法工作的主要目标是:通过深入扎实的法制宣传教育和法治实践,进一步增强保险监管工作人员法治理念,健全保险监管法律制度体系,提高依法监管能力和水平;进一步提高保险从业人员的法律意识和法律素质,以依法合规经营和诚信建设为重点,提升行业社会形象;进一步广泛宣传保险法律法规,普及保险知识。
“六五”普法工作的基本原则是:
――坚持围绕中心,服务大局。紧紧围绕国家“六五”普法规划和保险业“十二五”规划的总体目标和部署,充分发挥法制宣传教育职能作用,深入开展法制宣传教育,服务保险业平稳较快发展,服务保险监管改革发展,服务维护保险市场和谐稳定。
――坚持以人为本,服务群众。坚持以人为本、监管为民,是中国特色保险业最鲜明的特征。要在教育群众中服务群众,依靠群众推进法制宣传教育,从广大被保险人的需要出发,灵活多样地开展法制宣传教育。
――坚持分类指导,讲求实效。实效是法制宣传的生命线。要结合行业和地域的特点,坚持抓住重点、分类指导,根据不同对象的特点和需求开展法制宣传教育,努力提高普法工作的针对性。
――坚持学用并举,普治并举。坚持法制宣传教育与法治实践相结合,突出宣传法治实践的重要作用。用法制宣传教育引导法治实践,在法治实践中加强法制宣传教育,深入推进依法治理。
――坚持求实创新,与时俱进。继承是前进的基础,创新是发展的动力。要准确把握法制宣传教育的内在规律,不断创新工作理念、工作思路、工作制度和方式方法,提高工作的实际效果。
二、主要任务
(一)突出学习宣传宪法。宪法是国家的根本法,是治国安邦的总章程。在“五五”普法学习宪法的基础上,继续抓好学习宣传宪法这项基础性、根本性的重点工作。进一步学习宣传宪法,努力提高各级保险监管工作人员的宪法意识,理解党和国家关于民主法制建设的理论、方针和政策,形成崇尚宪法、遵守宪法和维护宪法权威的良好氛围。
(二)深入学习宣传中国特色社会主义法律体系和国家基本法律。加强中国特色社会主义法律体系的学习宣传,深入学习宣传中国特色社会主义法律体系形成的重要意义、基本经验及其基本构成、基本特征。深入学习宣传宪法相关法、民法商法、行政法、经济法等方面的法律,努力在保险监管系统形成学法守法用法的良好法治氛围。
(三)深入开展社会主义法治理念教育。组织引导广大保险监管干部特别是领导干部认真学习社会主义法治理念,牢固树立并自觉践行依法监管、监管为民的理念,切实提高党员干部的政治意识、大局意识和法治意识,用法治的理念指导监管实践,用法治的意识促进行业发展。
(四)深入学习宣传加强和改进保险监管,促进行业改革发展相关的法律法规。加强对诚实信用、公平竞争等市场经济基本法律原则和制度的宣传教育,加强对与保险业发展密切相关的法律、法规的宣传教育,以对保险公司、保险中介机构高级管理人员的法制培训为着力点,促进保险公司、保险中介机构依法合规经营,推动行业快速健康协调发展。紧紧围绕广大被保险人关切、反映强烈和对行业发展危害严重的问题,有针对性地开展法制宣传教育,加强行业诚信建设,逐步构建政府监管、公司内控、行业自律、社会评价和舆论监督多层次综合治理的长效机制,切实维护保险市场秩序。
(五)坚持普法与法治实践相结合,大力推进依法治理。深入开展保险监管和行业依法治理,认真贯彻《全面推进依法行政实施纲要》和《国务院关于加强法治政府建设的意见》,健全保险监管行政执法程序,规范行政执法行为,强化行政监督和问责,完善执法责任制和执法过错责任追究制,围绕保险行业的热点难点问题和保险监管薄弱环节,有针对性地组织开展专项依法治理的执法检查活动,不断提高依法行政、依法监管的能力水平。
(六)进一步深化法制宣传教育主题活动。要坚持围绕中心、服务大局,大力开展法制宣传教育主题活动,充分利用宣传教育的生动形式和有效载体,在保险行业掀起学法用法的热潮,在全社会大力普及保险法律常识。
要让“法律进机关”,提高保险监管机关依法监管和服务社会的水平。把法律作为保险监管机关学习的重要内容,做到有计划、有安排、有落实、有检查。充分利用机关内部网络,建设机关法制学习资料信息平台,为机关工作人员学法提供条件;逐步建立对机关各部门和各保监局负责人定期法制培训制度、对法制工作人员和执法人员定期培训制度;健全行政执法责任制度,把依法行政水平和效果作为工作考核内容;积极开展面向社会的法制宣传教育,把法制宣传教育融入监管工作全过程。
要让“法律进公司”,促进保险公司、保险中介机构依法经营、诚信经营。围绕保险从业机构的经营特点,加强对公司高级管理人员的法制培训,提高公司经营管理人员和广大员工法律素质;促进公司建立健全规章制度,完善治理结构,提高依法经营和管理水平;坚持法制教育与诚信教育相结合,促进各类从业人员进一步树立诚信守法经营意识。
要让“法律走近公众”,开展面向社会公众的保险法律知识宣传教育活动。围绕保险经营的特点,通过深入浅出、通俗易懂的方式,向社会公众宣传、讲解基本保险法律知识,提高广大被保险人的维权意识和维权能力,促进保险业健康发展。做好“12·4”全国法制宣传日宣传教育活动,集中开展以《保险法》为核心的法制宣传教育。
三、对象和要求
法制宣传教育的对象主要是保险监管系统的全体干部。特别是要加强对领导干部和保险公司高级管理人员的法制宣传教育,把领导干部和保险公司高管人员作为重中之重。
要切实加强领导干部学法守法用法。领导干部要带头学习法律法规,不断提高依法执政、依法决策和依法办事的能力。健全完善党委中心组学法、领导干部法制讲座、领导干部学法用法考试考核等制度,把法制教育纳入领导干部理论学习规划,推进领导干部法制教育规范化、制度化。加强对领导干部任职前法律知识的考察、学法守法用法情况的督促检查和年度评估考核,不断提高领导干部学法守法用法的自觉性。
要切实加强保险监管干部学法守法用法。组织保险监管干部加强通用法律知识和与履行职责相关的专门法律知识学习,不断提高运用法律手段解决问题的能力。坚持和完善法律知识考试考核制度,将依法办事情况作为干部任职、晋升的重要依据。
要切实加强保险公司高级管理人员法制宣传教育。加强社会主义市场经济和企业经营管理相关的法律法规宣传教育,进一步增强保险公司高管人员诚信守法、依法经营的意识和能力。
四、工作步骤和安排
“六五”普法规划从2011年开始实施,到2015年结束。分为以下三个阶段:
宣传发动阶段:2011年下半年至2012年3月31日前。各保监局要根据本规划制定五年规划,做好宣传、发动工作,并将制定的“六五”普法规划报保监会法规部备案。
组织实施阶段:2012年至2015年。各保监局依据本规划确定的目标、任务和要求,结合地方和行业实际,制定工作计划,突出年度工作重点,做到部署及时、措施有效、指导有力、督促到位,确保“六五”普法规划全面贯彻落实。2013年开展中期检查督导和表彰。
检查验收阶段:2015年。保监会将对“六五”普法规划实施情况进行总结验收,对先进集体和先进个人进行表彰。
五、组织领导和保障
(一)加强领导,切实抓好组织推动。各保监局要建立普法依法治理领导机构,完善领导小组定期会议、年度工作汇报、工作督查等制度。各保监局要把法制宣传教育纳入自身的目标管理责任制。
(二)夯实基础,完善法制宣传教育工作制度。普法依法治理的日常工作由各保监局的法制工作部门承担,负责组织、协调、指导和检查法制宣传教育工作。要进一步健全完善法制宣传教育工作制度,推进普法工作制度化、规范化。法律宣传教育以效为先,注重实效,工作的开展应当从实际出发,突出重点,坚持分类指导、因人制宜,防止形式主义。
(三)健全机制,着力加强法制宣传教育评估体系建设。要逐步建立法制宣传教育评估考核机制,完善评估考核指标体系;建立健全激励监督机制,开展规划实施的年度和阶段性考核工作,开展法制宣传教育表彰奖励工作。
(四)强化保障,落实法制宣传教育经费使用。保险监管系统要将普法依法治理工作经费列入年度预算,专款专用,切实予以保障,保证法制宣传教育工作正常开展。
(五)创新方式,加强法制宣传教育阵地建设。各保监局要积极探索利用电视、广播、报刊、互联网等媒体,开展形式多样、生动活泼的法制宣传教育。要完善法制宣传教育设施,大力加强普法园地建设,不断拓宽法制宣传教育阵地,实现全方位、立体化的法制宣传教育格局,不断扩大覆盖面,促进“六五”普法规划顺利实施,全面完成“六五”普法目标任务。